Le PMS conciergerie
AI-native
que le marché attend.
Construire pour Marquer un produit complet — PMS, orchestration opérationnelle, IA intégrée, multi-tenant — qui remplace votre stack actuelle (Avantio, Airtable, Glide, comptable externe) et qui devient demain le SaaS que les conciergeries jurées de 50 à 300 biens cherchent sans le trouver.
Votre contexte.
Marquer Immobilier est une conciergerie courte durée jurée qui gère aujourd'hui ~150 appartements, avec une ambition à 200-300 biens avant commercialisation du SaaS. Vous avez bâti un opérationnel sophistiqué sur Airtable + Make + Glide (3 bases, 26 tables, 43 automatisations, >10 000 tâches en base), avec Avantio comme PMS / channel manager pour vos plateformes Airbnb et Booking.
Cette mécanique a tenu — elle vous a permis de scaler à 150 logements — mais elle a atteint ses limites. Les bugs Avantio coûtent cher (calendriers fermés une journée = perte sèche), l'interface propriétaire est défaillante sur le CRG (que votre équipe télécharge à la main), la promesse comptable n'a jamais été tenue, et Airtable ne pourra jamais être ni multi-tenant ni vendu à d'autres.
Vous y réfléchissez depuis deux ans. La proposition d'Alfred est de passer à l'acte : construire le PMS conciergerie AI-native, multi-tenant dès le jour 1, en commençant par un usage interne Marquer en 5-6 mois, puis en ouvrant la commercialisation en 10-12 mois.
Ce qu'on a lu
et entendu.
Cette proposition s'appuie sur le brief reçu le 21 avril 2026, sur l'audit technique direct de votre setup Airtable réalisé le 29 avril, et sur le call de cadrage du 5 mai pendant lequel vous avez tranché 4 arbitrages structurants (Avantio, IA, compta, multi-tenant).
11 fonctionnalités principales · 21 avril 2026
Real Estate, [Marquer], Facture client
par domaine fonctionnel
4 décisions stratégiques actées
Ce qu'on a tranché ensemble pendant le call du 5 mai
Notre lecture
de votre dossier.
5 constats structurants, ancrés dans vos propres mots, qui forment le socle du projet et qui justifient nos arbitrages.
Avantio ne fait plus le job — il faut tout remplacer
Le brief mentionne « PMS + channel manager » comme module à développer. Pendant le call, vous avez été plus précise : Avantio est à dégager. Trois douleurs vous rendent l'outil intenable : l'interface propriétaire défaillante (votre équipe télécharge le CRG à la main), les bugs de synchro qui ferment vos calendriers une journée entière (perte sèche, immédiate), et la promesse de comptabilité jamais tenue. La proposition Alfred construit donc un PMS Marquer natif, avec un channel manager léger en backend transitoire (Smoobu / Hostaway / Lodgify / Beds24, à arbitrer en Phase 0) en attendant l'accès direct aux API Airbnb et Booking.
La douleur comptable révèle une douleur du marché
La compta agréée caisse de garantie est un sujet régulé (loi Hoguet, séquestre fonds clients, garantie financière). Avantio vous a vendu une compta intégrée qui n'a jamais été livrée correctement. Reconstruire ça en interne, c'est s'engager dans 12 à 18 mois de R&D régulé pour aboutir à un produit déjà fait par Pennylane, Indy ou Sellsy. On ne reconstruit pas — on intègre, en mode optionnel et bimodal (carte G : encaissement + redistribution, ou sans carte G : prestation de services), pour s'adapter aux deux statuts juridiques que les conciergeries clientes auront.
Le marché conciergerie n'a pas d'outil unifié — c'est l'opportunité
Les conciergeries jurées de 50 à 300 biens vivent aujourd'hui avec un PMS d'un côté (Avantio, Smoobu, Hostaway), une couche d'orchestration ménage / maintenance bricolée de l'autre (Airtable, Glide, fichiers Excel), et zéro IA. Aucun outil ne fait le tout — vous le constatez vous-même. Le SaaS Marquer × Alfred est positionné précisément sur ce manque : PMS + couche d'orchestration opérationnelle + IA, dans un seul produit, multi-tenant, proposable aux concierges jurés à partir du salon de Paris du 21 mai 2026 et au-delà.
L'IA n'est pas une option — c'est le cœur du produit
Vous l'avez assumé pendant le call : le curseur d'ambition IA est haut, et l'objectif sous-jacent est d'éliminer le besoin de salariés sur les tâches répétitives. Trois cas d'usage explicites : agent IA téléphonique voyageurs (avec une knowledge base par logement qui alimente l'IA), IA diagnostic pannes à partir des photos voyageurs (machine à laver, lave-vaisselle, etc.), et IA comparatif état des lieux entrée/sortie à la CheckEasy. L'IA est intégrée dans la fondation, pas ajoutée par-dessus. Pour la commercialisation, le module IA sera proposé en option pour les concierges qui ne veulent pas (les coûts d'infra IA sont récurrents et doivent être répercutés).
Multi-tenant natif dès la V1, pour ne pas avoir à tout refaire dans 12 mois
Vous nous avez dit que la rentabilité commerciale n'est pas votre obsession (« je m'en fous parce qu'en le faisant pour moi je l'aurai déjà rentabilisé »). C'est sain. Mais ça ne change pas la conclusion : si demain vous voulez ouvrir le produit à d'autres concierges — et vous comptez bien le faire — il ne faut pas avoir à le réécrire. Le multi-tenant (workspaces isolés, RBAC, branding configurable, audit log RGPD) est la fondation V1 non négociable. Cela représente ~15-20 % du dev V1 et c'est précisément ce qui sort le projet du périmètre Airtable/Make/Glide.
Vision cible.
Une architecture en couches : PMS Marquer natif qui remplace Avantio, orchestration opérationnelle au cœur (ménage, maintenance, voyageurs), IA en pilier transverse (vocal, vision, knowledge base), et intégrations ciblées pour la tarification dynamique et la compta agréée. Multi-tenant natif dès la V1.
Le centre de gravité technique change vs nos premières discussions : nous ne nous positionnons plus comme une couche d'orchestration au-dessus d'Avantio, mais comme un produit complet qui remplace votre stack actuelle. C'est plus ambitieux côté scope, mais c'est aussi ce qui rend le SaaS commercialisable : aucun concurrent direct ne propose PMS + orchestration terrain + IA dans un produit unifié.
— Architecture cible Marquer × Alfred (V2)
PMS Marquer natif au cœur. IA en pilier produit avec 3 cas d'usage. Channel manager light en backend transitoire (à remplacer par API directes Airbnb/Booking en V3). Compta agréée et PriceLabs en intégrations optionnelles activables par tenant. Multi-tenant natif V1, white-label V2, premiers tenants externes mois 6-12.
Architecture
fonctionnelle.
13 briques fonctionnelles, ~70 EPICs au total. Chaque brique est priorisée P0 (V1 MVP interne 5-6 mois) / P1 (V2 commercialisation 6-12 mois) / P2 (V3 ou différé). Les briques en violet sont l'IA pilier, en vert le wedge opérationnel.
Cliquez sur chaque brique pour déplier les EPICs et le mapping avec votre setup actuel. Les briques marquées en vert (run) = wedge opérationnel ; en violet (ai) = pilier IA ; en jaune (phase) = fondation et plateforme.
B1 · Plateforme & Multi-tenantP0 — Fondation
Workspaces isolés, RBAC 4 personas, audit log. White-label et onboarding self-serve en V2.
Sans cette brique, le produit n'est utilisable que par Marquer en interne. C'est ce qui sort le projet du périmètre Airtable et qui rend le SaaS commercialisable plus tard. ~15-20 % du dev V1.
| Phase | EPIC | Description |
|---|---|---|
| P0 | Workspaces & isolation | Conciergerie = tenant. Données strictement isolées. |
| P0 | Comptes utilisateurs & RBAC | 4 personas : admin, agent terrain, prestataire, voyageur. |
| P0 | Audit log & sécurité RGPD | Conformité native pour vendre à d'autres concierges. |
| P1 | Branding configurable par tenant | Logo, couleurs, sous-domaine custom. |
| P1 | Onboarding tenant self-serve | Création workspace, import logements, premiers users. |
| P2 | Facturation interne SaaS | Plans, abonnements, paiements pour les concierges clients. |
B2 · LogementsP0
Fiches enrichies, livret voyageur digital remonté en P0, knowledge base qui alimente l'agent IA.
Cœur du modèle de données. Le livret voyageur et la knowledge base par logement sont remontés en P0 car ils nourrissent l'agent IA téléphonique voyageurs (B12).
| Phase | EPIC | Description |
|---|---|---|
| P0 | Fiche logement enrichie | Adresse, capacité, équipements, consignes, codes accès. |
| P0 | Onboarding logement | Process structuré (déjà cadré chez vous). |
| P0 | Documents & médias + sync Drive | Sync bidirectionnelle Google Drive. |
| P0 | Knowledge base par logement | Documentation structurée — référentiel qui alimente les agents IA et le livret voyageur. |
| P0 | Livret voyageur digital | Mobile-first, codes, infos pratiques. |
| P0 | Propriétaires & mandats | Relations contractuelles, commission. |
| P1 | Génération baux & mandats automatisée | Existe déjà sur Airtable. |
B3 · PMS natif Marquer + Channel manager transitoireP0 — Pivot post-call
Avantio remplacé par un PMS Marquer natif. Channel manager backend transitoire (Smoobu / Hostaway / Lodgify / Beds24) en attendant les API directes Airbnb / Booking.
Pivot structurant du call : on ne garde plus Avantio. PMS natif Marquer, channel manager light en backend transitoire, accès direct aux API natives Airbnb / Booking ciblé en V3.
Le CRG propriétaires en self-serve est P0 — Sarah l'a explicitement nommé comme la priorité côté propriétaire (« il faut qu'ils aient forcément leur rapport de gestion. Ça, c'est le plus important. »).
| Phase | EPIC | Description |
|---|---|---|
| P0 | PMS natif Marquer | Résa, dispos, calendrier — remplace Avantio. |
| P0 | Channel manager backend transitoire | Smoobu / Hostaway / Lodgify / Beds24 — à arbitrer Phase 0. |
| P0 | Centralisation résas multi-plateformes | Airbnb, Booking, direct. |
| P0 | Calendrier opérationnel global | Vue logement, mois, conflits. |
| P0 | CRG propriétaires self-serve | Téléchargeable directement par les propriétaires. |
| P0 | Webhooks temps réel | Création / update / cancel résa déclenchent les workflows aval. |
| P1 | Détection prolongations & modifications | Logique déjà présente sur Airtable. |
| P2 | API Airbnb directe | Sortie du channel manager transitoire. |
| P2 | API Booking directe | Idem. |
B4 · Ménage & Linge — wedge produitP0 — Cœur valeur
Création auto post-résa, PWA prestataire (remplace Glide), checklists, anomalies, contrôles. Configurabilité multi-modèles (Marquer interne ou blanchisserie externe).
Cœur de la valeur SaaS. La nouveauté V2 : configurabilité multi-modèles, pour supporter à la fois le modèle Marquer (linge interne, forfait dégât) et les modèles standards (blanchisserie externe, refacturation au cas par cas).
| Phase | EPIC | Description |
|---|---|---|
| P0 | Création auto missions ménage post-résa | Règles configurables (timing, type, durée). |
| P0 | Moteur d'assignation prestataires | Règles, dispos, préférences logement. |
| P0 | App mobile prestataire (PWA) | Remplace Glide. Offline-first. |
| P0 | Checklists configurables | Par logement / type de ménage / saison. |
| P0 | Remontée anomalies + conversion ticket | Photos, commentaires, géoloc. |
| P0 | Contrôles post-ménage | Modif codes accès, photos validation. |
| P0 | Configurabilité multi-modèles | Linge interne vs blanchisserie externe ; forfait dégât vs refacturation. |
| P1 | Ménages extras / manuels | Hors résa, à la demande. |
| P1 | Linge — préparation, retrait, rotation | Cycle complet par fournisseur externe. |
B5 · Maintenance & Tickets — wedge produitP0 — Cœur valeur
Tickets, conversion en tâches, assignation interne / sociétés de travaux, historique par logement, photos, fil de discussion.
Deuxième pilier opérationnel. Très bien instrumenté chez vous (9 automatisations sur ce périmètre), confirmé pendant le call.
| Phase | EPIC | Description |
|---|---|---|
| P0 | Création tickets multi-canaux | Interne, voyageur, prestataire, propriétaire. |
| P0 | Catégorisation, priorisation, statuts | Workflow configurable par tenant. |
| P0 | Assignation interne / Sociétés de travaux | Annuaire prestataires externes. |
| P0 | Conversion ticket → tâche d'intervention | Planification, créneau, assignation. |
| P0 | Historique complet par logement | Mémoire institutionnelle, fidélisation propriétaires. |
| P1 | Liens tickets ↔ extras ↔ cautions | Déduction automatique caution si dégradation. |
| P1 | Notifications WhatsApp / SMS | Aux acteurs concernés. |
B12 · IA — pilier produitP0 partiel + P1 — Pilier
IA diagnostic pannes par photo (P0). IA comparatif état des lieux (P1). Knowledge base par logement (P0). Agent IA téléphonique voyageurs (P2 — maturité à confirmer).
Nouvelle brique structurante issue du call. L'IA n'est pas un module annexe — c'est ce qui rend le produit Marquer × Alfred différenciant face à Smoobu, Hostaway, et autres PMS classiques.
Modalité commerciale : le module IA est proposé en option dans la grille tarifaire SaaS, pour permettre à des conciergeries clientes de l'activer ou non. Les coûts d'infra IA (vision ~0,01-0,05 €/photo, vocal ~0,15-0,30 €/min) sont récurrents et doivent être répercutés.
| Phase | EPIC | Description |
|---|---|---|
| P0 | Knowledge base par logement | Référentiel structuré par logement (codes, équipement, FAQ). Source de vérité qui alimente tous les agents IA. |
| P0 | IA diagnostic pannes par photo voyageur | Vision LLM type Claude / GPT-4V — analyse photo équipement, propose runbook niveau 1, escalade si non résolu. |
| P1 | IA comparatif état des lieux entrée/sortie | Style CheckEasy. Vision LLM + détection différentielle photos. |
| P1 | Modalité optionnelle/obligatoire commerciale | Activation par tenant SaaS, coûts infra répercutés. |
| P2 | Agent IA téléphonique voyageurs | Vapi / Retell ou équivalent. Reporté en P2 — maturité de la stack vocale à confirmer avant engagement (qualité conversationnelle, coûts vocal, intégration multi-langues). |
| P2 | Assistant admin IA | Génération CRG, brouillons emails propriétaires. |
B6 · Réclamations & CautionsP1
Suivi des cautions, traitement des réclamations, déduction caution, liens extras-tickets.
Module financier opérationnel — déjà très structuré chez vous (8 automatisations). Inclus en V2.
| Phase | EPIC | Description |
|---|---|---|
| P1 | Suivi des cautions | Statut, montants, séquestre, restitution. |
| P1 | Création & traitement réclamations | Workflow voyageur → admin → décision. |
| P1 | Déduction sur cautions | Calcul auto montant à conserver. |
| P1 | Génération auto réclamation depuis ticket | Chaînage logique dégât → ticket → réclamation. |
B7 · Pricing & CoûtsP1
Tarification dynamique : intégration PriceLabs ou build interne — à arbitrer en Phase 0.
Sarah n'a pas tranché entre intégrer PriceLabs et reconstruire un moteur de prix dynamique en interne. Recommandation Alfred : intégration PriceLabs (build = 6+ mois pour parité fonctionnelle).
| Phase | EPIC | Description |
|---|---|---|
| P1 | Tarification dynamique (à arbitrer) | PriceLabs (recommandé) ou build interne. |
| P1 | Suivi historique prix par logement | Visualisation, comparaison, export. |
| P1 | Suivi coûts prestataires | Ménage, maintenance par logement. |
| P1 | Calcul rentabilité par logement | CA – coûts opérationnels = marge réelle. |
B8 · Comptabilité & FacturationP1 — Bimodale + intégration
Facturation en V1, intégration compta agréée ou compta entreprise en V2, mode bimodal carte G / sans carte G. Option avancée P2 · compta séquestre native (chiffrage séparé).
Repositionné post-call. Compta optionnelle, intégration tiers, deux modes selon statut juridique de la conciergerie cliente — avec une option avancée de compta séquestre native pour les conciergeries qui veulent s'affranchir des éditeurs historiques.
Deux chemins possibles, à arbitrer en Phase 0 avec votre caisse de garantie :
(1) Intégration logiciel agréé · connecteur vers CRYPTO Gérance ou Apimo — chemin le plus sûr juridiquement, dépendance à l'éditeur, inclus dans les plans CSaaS.
(2) Compta séquestre native Marquer × Alfred · construction d'un module séquestre 100% intégré au produit (registre mandats, comptes mandants, CRG, audit trail, conformité Hoguet). Maximise la valeur SaaS commercialisable mais fait l'objet d'un chiffrage séparé hors plans CSaaS — à valider en Phase 0.
| Phase | EPIC | Description |
|---|---|---|
| P0 | Facturation client basique | Location + extras + caution. Édition PDF. |
| P0 | Exports comptables | CSV / XLSX dès la V1 pour usage immédiat. |
| P1 | Mode bimodal carte G / sans carte G | Encaissement+redistribution OU prestation de services. |
| P1 | Option 1 · Connecteur compta agréée séquestre | CRYPTO Gérance (SEPTEO) — leader historique — ou Apimo — alternative moderne avec API REST publique. Inclus dans les plans CSaaS standards. |
| P2 | Option 2 · Compta séquestre native Marquer × Alfred | Module séquestre intégré au produit, sans dépendance éditeur tiers. ~11 sous-modules (mandats, comptes mandants, CRG, audit trail, fiscalité, banque…). Chiffrage séparé hors plans CSaaS · estimation 4-6 mois de dev dédié + validation juridique Hoguet · à arbitrer en Phase 0 si retenu. |
| P1 | Connecteur compta entreprise (sans carte G) | Pennylane à titre d'exemple — connecteur générique adaptable au comptable du tenant. |
| P1 | Reversement propriétaires | Calcul commission concierge, échéances. |
B11 · Pilotage & ReportingP0 dashboard + CRG · P1 financier
Dashboard ops temps réel + CRG propriétaires self-serve en P0. KPI financiers et notifs en P1.
Le CRG propriétaires est P0 — Sarah l'a explicitement nommé comme la priorité côté propriétaire pendant le call.
| Phase | EPIC | Description |
|---|---|---|
| P0 | Dashboard opérationnel temps réel | Résas, ménages, tickets, alertes. |
| P0 | CRG propriétaires self-serve | Téléchargeable directement, niveau de détail paramétrable. |
| P1 | KPI financiers | CA, marge, occupancy, ADR par logement. |
| P1 | Notifications & alertes configurables | SLA dépassé, retard, ticket urgent. |
| P1 | Exports & analyses ad-hoc | CSV, XLSX, intégration Looker / Metabase optionnelle. |
B10 · VoyageursP0 livret + P1 services
Livret digital remonté en P0 (alimente l'IA). Communication, demandes extras, réclamations en P1.
Pas d'app voyageur native chez vous aujourd'hui — opportunité produit forte. Le livret digital est P0 car structurant pour l'agent IA téléphonique.
| Phase | EPIC | Description |
|---|---|---|
| P0 | Livret d'accueil digital | Mobile-first par logement, codes, WiFi, instructions. |
| P0 | Communication automatisée | Check-in/out, infos pratiques, urgences. |
| P1 | Demande d'extras | Services additionnels (mid-stay, late check-out, etc.). |
| P1 | Réception réclamations / signalements | Voyageur déclare → ticket auto. |
B9 · Stocks & InventaireP2
Catalogue, mouvements, calcul stock, alertes. À inclure en V3 ou en option d'abonnement.
Présent chez vous mais pas critique pour la valeur SaaS commercialisable. À inclure en V3.
B13 · Sites internet conciergeriesP2 — Partenariat Webflow recommandé
Recommandation : partenariat Webflow CMS plutôt que builder maison.
Le brief mentionne explicitement un module de création de sites web pour les conciergeries clientes. Recommandation Alfred : partenariat Webflow CMS + custom domain par tenant avec API Marquer pour pousser logements et dispos. Plus puissant côté SEO/design qu'un builder maison, beaucoup moins cher à construire.
— Récapitulatif du contenu livré par palier
Usage interne Marquer
Livré en 5-6 mois · 150 logements
- B1 · Workspaces, RBAC 4 personas, audit log RGPD
- B2 · Logements, Drive, knowledge base IA, livret voyageur, mandats
- B3 · PMS natif, channel manager transitoire, CRG propriétaires self-serve, webhooks
- B4 · Ménage configurable multi-modèles, PWA prestataire, checklists, contrôles
- B5 · Maintenance, tickets multi-canaux, conversion tâches, historique logement
- B8 · Facturation client basique, exports CSV/XLSX
- B10 · Livret d'accueil digital voyageur, communication automatisée
- B11 · Dashboard ops temps réel, CRG self-serve propriétaires
- B12 · Knowledge base par logement, IA diagnostic pannes par photo
Multi-tenant production-ready
Livré mois 7-12 · premiers tenants externes
- B1 · Branding configurable par tenant, onboarding self-serve
- B2 · Génération automatisée baux & mandats
- B3 · Détection prolongations & modifications de séjour
- B5 · Liens tickets ↔ extras ↔ cautions, notifs WhatsApp / SMS
- B6 · Cautions & réclamations · traitement, déduction, chaînage auto
- B7 · PriceLabs (ou build), suivi historique prix, rentabilité par logement
- B8 · Compta bimodale carte G / sans carte G, connecteurs agréés
- B10 · Demande extras, réclamations voyageur
- B11 · KPI financiers (CA, marge, ADR), notifications, exports
- B12 · IA comparatif état des lieux entrée/sortie, modalité optionnelle commerciale
Scaling & périmètre élargi
Livré mois 12+ · roadmap continue
- B1 · Facturation interne SaaS (plans, abonnements, paiements concierges)
- B3 · Sortie du channel manager · API directes Airbnb & Booking
- B7 · Reporting marges propriétaires
- B8 · Reversement propriétaires automatisé · option avancée compta séquestre native Marquer × Alfred (chiffrage séparé)
- B9 · Stocks & inventaire · catalogue, mouvements, alertes seuil
- B11 · Reporting propriétaires avancé (relevés mensuels auto)
- B12 · Agent IA téléphonique voyageurs (maturité stack à valider), assistant admin IA (CRG, emails propriétaires)
- B13 · Sites internet conciergeries via partenariat Webflow
— Aperçu produit · prototype interactif
Un avant-goût du backoffice
tel qu'il sera livré en V1.
Pour donner chair à la proposition, voici un prototype interactif des principaux écrans du backoffice Marquer × Alfred. Vous pouvez naviguer librement via la sidebar à gauche, cliquer sur une réservation ou un ticket pour ouvrir son détail, ouvrir la conversation voyageur en panneau latéral depuis une réservation, parcourir la knowledge base IA d'un logement, et tester la reprise de main sur les agents IA.
Logique économique
& étude de marché.
Le projet Marquer × Alfred a une logique économique en deux temps : rationaliser la stack actuelle en interne, puis capter une part du marché SaaS des conciergeries jurées 50-300 biens. Voici notre cadrage de marché, notre proposition de pricing tenants, et la projection ARR associée.
Tous les chiffres ci-dessous sont des hypothèses de cadrage à affiner en Phase 0. Sources : UNCC (Union Nationale des Conciergeries en CDC), estimations marché Atout France, benchmarks publics concurrents (Smoobu, Hostaway, Avantio, Lodgify).
01 Étude de marché — TAM / SAM / SOM
Le marché des conciergeries courte durée en France est fragmenté, mature, et sans outil unifié dominant. Smoobu et Hostaway captent le bas de gamme PMS, Avantio le moyen-haut avec une UX vieillissante, et personne ne propose un produit AI-native intégrant l'orchestration terrain.
Pour repère, Smoobu revendique ~25 000 utilisateurs mondial (segment masse, PMS basique), Hostaway ~3 000 (pro mid-market), Avantio ~1 500 en Europe du Sud (carte G compatible). Marquer × Alfred vise un segment plus haut-de-gamme (jurées 50-300 biens) avec un produit AI-native différenciant — pas une chasse au volume.
02 Pricing SaaS — grille tenants conciergeries clientes
Proposition de grille pour les tenants conciergeries qui s'abonnent au SaaS Marquer × Alfred. Modèle part fixe + part variable par bien sous gestion, modules IA et compta agréée en options activables. Grille à valider ensemble avant lancement commercial (phase V2, mois 6-12).
| Plan | Périmètre | Part fixe | Part bien | 50 biens | 150 biens | 300 biens |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Essential | PMS + Ménage + Maintenance + Voyageurs + Dashboard + CRG propriétaires | 200 €/mois | 8 €/bien | 600 €/mois | 1 400 €/mois | 2 600 €/mois |
| Pro (avec IA) | Essential + IA diagnostic pannes par photo + comparatif état des lieux + assistant admin | 300 €/mois | 14 €/bien | 1 000 €/mois | 2 400 €/mois | 4 500 €/mois |
| Compta agréée (option) | Intégration outil agréé séquestre — carte G ou sans carte G | — | +4 €/bien | +200 €/mois | +600 €/mois | +1 200 €/mois |
| PriceLabs (option) | Connecteur + abonnement PriceLabs refacturé | — | refac +20% | ~30 €/mois | ~90 €/mois | ~180 €/mois |
| Onboarding tenant (one-shot) | Setup workspace + import logements + formation équipe + paramétrage IA | 800 - 2 500 € HT | selon taille & complexité | |||
Positionnement vs concurrents : notre Essential à 8 €/bien/mois se situe dans la fourchette haute de Hostaway (6-12 €/bien) mais avec un périmètre fonctionnel plus large (orchestration terrain native, multi-tenant white-label) — bien au-dessus de Smoobu (~3 €/bien, PMS très basique). Le Pro avec IA à 14 €/bien/mois est en positionnement premium assumé — justifié par la valeur unique (IA native, comparatif état des lieux, diagnostic pannes). Aucun concurrent direct n'offre ce périmètre aujourd'hui.
03 Projection ARR Marquer SaaS — 3 horizons
Trois scenarii d'atterrissage côté revenu SaaS Marquer (en plus du revenu de votre activité de conciergerie sur vos 150 logements). Hypothèses prudentes, à challenger.
| Horizon | Tenants total | Mix Pro / Essential | ARPU moyen | ARR estimé |
|---|---|---|---|---|
| An 1 · post-V2 (mois 12) | 8 - 15 | 3-5 Pro · 5-10 Essential | ~1 700 €/mois | 165 - 305 k€ |
| An 2-3 · ramp-up | 25 - 40 | 10-15 Pro · 15-25 Essential | ~2 100 €/mois | 630 - 1 010 k€ |
| An 5 · objectif SOM | 30 - 50 | 15-25 Pro · 15-25 Essential | ~2 400 €/mois | 865 - 1 440 k€ |
04 Rationaliser la stack actuelle Marquer
En interne, le ROI immédiat se mesure en cumul. Le produit unifié remplace ou allège plusieurs lignes de coûts et de friction opérationnelle.
| Poste actuel | Statut post-projet |
|---|---|
| Avantio (PMS / channel manager) | Remplacé par PMS Marquer natif (V1) |
| Airtable + Make + Glide | Stack interne dépréciée — gel des évolutions, sortie progressive |
| Maintenance évolutive Alfred (Airtable) | Stoppée — l'effort dev bascule sur le nouveau produit |
| Comptable externe | Périmètre redéfini avec une intégration compta agréée + automatisations |
| Temps équipe sur tâches répétitives (CRG, support voyageur, diagnostic, état des lieux) | Allégé par les agents IA (vocal voyageurs, vision pannes / état des lieux) |
| Risque d'incidents Avantio (calendriers fermés, doubles bookings) | Disparu — robustesse native d'un produit fait pour vous |
- Agent IA téléphonique voyageurs avec knowledge base par logement — absorbe la majorité des appels routiniers (codes, WiFi, équipement, urgences niveau 1)
- IA diagnostic pannes par photo voyageur — runbook équipement, le voyageur se débrouille en premier niveau avant intervention humaine
- IA comparatif état des lieux entrée/sortie — à la CheckEasy, détection différentielle automatique des dégradations
Ces gains ne se mesurent pas en heures gagnées par dossier, mais en capacité à scaler vos 150 logements vers 200-300 sans démultiplier l'équipe.
Proposition CSaaS.
Trois options de structuration. Pour chacune, vous choisissez le scope produit à livrer : P0 (V1 MVP usage interne Marquer, 5-6 mois), P0 + P1 (V1 + V2 commercialisation multi-tenant, 10-12 mois), ou P0 + P1 + P2 (roadmap complète V1 + V2 + V3). Setup fee à la signature, licence mensuelle qui couvre dev continu, hébergement, maintenance, support et évolutions incluses.
Format flexible pour livrer la V1 interne et valider la trajectoire avant d'étendre l'engagement. Récurrent revalorisé — coût du choix court terme.
Scope produit au choix
Format de référence Alfred. Engagement aligné sur l'horizon de commercialisation SaaS (V1 + V2). Récurrent optimisé sur la durée.
Scope produit au choix
Setup réduit de 10 k€ à la signature, récurrent revalorisé. Même engagement 24 mois que l'option B, avec une charge initiale allégée.
Scope produit au choix
— Add-on optionnel · à activer en Phase 0
Module compta & comptes séquestre
Module financier intégré nativement au produit, sans dépendance à un éditeur tiers. Couvre : suivi des mandats, comptes mandants par propriétaire, historique complet des opérations, gestion des encaissements et décaissements, import des données bancaires, rattachements automatisés, génération des CRG propriétaires. Gros module structurant à part entière — activable en Phase 0 selon vos arbitrages.
Planning prévisionnel.
Démarrage immédiat post-signature (votre abonnement Airtable Alfred est arrêté, l'urgence est réelle). Trois jalons : Phase 0 cadrage et archi (4-6 semaines), V1 MVP usage interne Marquer (5-6 mois), V2 production multi-tenant (3-4 mois supplémentaires).
— Phase 0 · Cadrage & archi · semaines 1-6
— V1 MVP interne Marquer · mois 2 à 6
— V2 production multi-tenant + commercialisation · mois 7 à 12
Stack technique.
Stack pragmatique, choisie pour la productivité et la pérennité — pas pour la mode. Code propre, infrastructure cloud européenne, monitoré, conçu pour être repris par un autre prestataire si nécessaire (pas de dépendance Alfred verrouillée).
Next.js / React
Admin web et PWA prestataire dans la même base de code. SSR/SSG, écosystème large, recrutement facile.
Node.js / NestJS
API REST + webhooks (channel manager, plateformes). Architecture modulaire, testable, multi-tenant friendly.
Supabase
PostgreSQL managé + auth + storage + realtime. Multi-tenant via row-level security native. Hébergement EU, conformité RGPD, scalable sans changer d'infra.
Claude / GPT-4V — vision
Vision LLM pour diagnostic pannes par photo voyageur et comparatif état des lieux (V2). Knowledge base RAG par logement. Agent vocal (Vapi / Retell) reporté en V3 — maturité stack à valider.
Channel manager backend
Smoobu / Hostaway / Lodgify / Beds24 — à arbitrer Phase 0 selon couverture API et fiabilité. Remplacé en V3 par API directes Airbnb / Booking.
Hébergement EU + monitoring
Vercel + Render / Railway / Scaleway. Hébergement européen, conformité RGPD, alertes 24/7.
Équipe projet.
Continuité avec votre interlocutrice historique côté Alfred, et ressource dev dédiée pour livrer la V1 dans les temps. C'est ce qui vous donne la sécurité d'un démarrage immédiat sans perte de contexte.
Pauline
Pauline a piloté l'évolution de votre setup Airtable. Elle reprend le rôle de PM sur le nouveau projet : arbitrages produit, prioritisation des sprints, lien direct avec Sarah au quotidien. C'est votre garantie de non-perte de contexte métier.
Théo Auzas Mota
Co-fondateur Alfred. Pilote l'architecture, la supervision technique, les arbitrages de stack et les décisions structurantes. Présent en Phase 0, sur les jalons critiques V1 et V2, et en revue trimestrielle.
Martin (à confirmer)
Développeur dédié sur le projet, travaille en binôme avec Pauline. Profil senior, capable de couvrir le backend Node.js et le frontend Next.js + PWA. À confirmer en Phase 0.
Équipe Alfred élargie
Mobilisation à la demande sur les sujets pointus : design produit, intégrations IA spécialisées, audit sécurité / RGPD avant ouverture multi-tenant. Inclus dans la licence CSaaS.
Pourquoi Alfred.
Vous comparez 3 propositions. Voici ce qui change avec Alfred sur ce projet précis, et ce qui justifie de signer avec nous plutôt qu'ailleurs.
| Approche | Alfred CSaaS | Studio dev classique | Freelance |
|---|---|---|---|
| Connaissance métier Marquer | Connaissance directe (audit Airtable + 2 ans de relation Pauline) · cadrage déjà 80% fait | Découverte from scratch · 6-8 semaines de cadrage payés en plus | Variable selon le profil |
| Posture cadrage | "Le seul à m'avoir posé ces questions" — sur carte G / sans carte G, sur l'IA optionnelle, sur le channel manager transitoire | Cadrage exécutif sur le brief | Variable |
| Engagement long terme | CSaaS — Alfred est partenaire sur 24+ mois, aligné sur la réussite | Forfait dev puis maintenance facturée à part | Risque fin de mission, reprise difficile |
| Mobilisation IA | L'IA est intégrée dans la fondation — pas un module ajouté par-dessus | Souvent "à voir en V2" | Dépend du profil |
| Coût total 24 mois (Option B · P0+P1) | 129 200 € HT (Option B promo · setup + licence sur 24 mois, évolutions roadmap incluses) | Setup 20-25k€ + récurrent maintenance 30-60k€/an hors contrat | Variable, souvent <100k€ mais sans garantie pérennité |
| Risque continuité | Pauline + Théo + dev dédié · doc à jour · transmission garantie | Faible si studio sérieux | Élevé · départ freelance = projet bloqué |
Notre conviction sur ce projet
Vous avez réfléchi à ce logiciel pendant deux ans. Vous avez vu vos concurrents échouer faute d'outil unifié. Vous savez que le marché — conciergeries jurées 50 à 300 biens — est terrain vacant. Et vous avez la conviction qu'au-delà de Marquer, c'est un produit qui se vendra.
Notre rôle n'est pas de redécouvrir votre métier — nous le connaissons depuis deux ans avec Pauline. Notre rôle est de transformer cette conviction en produit livré dans les 5-6 mois pour vous, et dans les 10-12 mois pour le marché. Avec une posture honnête sur ce qu'on construit et ce qu'on intègre, et une équipe qui ne change pas en cours de route.
Conditions & prochaines étapes.
Ce qui se passe après votre validation de cette proposition.
Engagements Alfred
Un accompagnement produit dans le temps, pas un projet livré et oublié
Notre engagement ne s'arrête pas à la livraison de la V1. Nous suivons en continu les usages produits et le comportement de vos utilisateurs (Marquer en interne, prestataires, voyageurs, propriétaires), nous identifions ce qui marche et ce qui coince, et nous proposons des adaptations en fonction. Le produit évolue avec votre métier — pas l'inverse.
Toute la stack technique prise en charge par Alfred
Vous n'avez rien à gérer techniquement. Hébergement EU, base de données, monitoring 24/7, sécurité, mises à jour, sauvegardes, dépendances, certificats : on s'occupe de toute la stack pour vous. Marquer reste concentré sur le métier conciergerie et la relation propriétaires / voyageurs.
Documentation technique & fonctionnelle
Maintenue à jour à chaque release. Permet une reprise du projet par un autre prestataire si nécessaire — vous ne dépendez de personne sur la durée.
Pas de lock-in
Code propre, conventions standards, technologies non-propriétaires. À l'issue du contrat, vous pouvez confier la suite à n'importe quelle équipe tech sans réécriture.
Validation propal
Présentation par Théo le 12 mai 10h00 · ajustements éventuels du scope ou du plan d'engagement.
Signature & démarrage
Devis signé, premier paiement setup, démarrage Phase 0 immédiat.
V1 livrée mois 5-6
Phase 0 (4-6 semaines) puis dev V1 jusqu'au go-live Marquer interne.
Prêt à passer
du no-code au PMS AI-native.
Proposition valide jusqu'au 10 juin 2026
Discuter de la propal →Document V2 — 10 mai 2026 · post-call de cadrage du 5 mai